【房地产税筹72变8】增值税超税负率预缴解决方案（下）

案例解析房开企业增值税预缴税会处理及超税负率预缴的解决方案(下)

汪道平 

五、预收款的发票开具问题

1、开具不征税发票方式

增值税开票系统中有 600“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产情形。下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”等

期房销售收到预收款，可以选择602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开票，并在税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用发票。规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质(如:定金、30%首付款等)、预售不动产的详细地址和商品房面积、“仅作为预收款凭证，不用于产权办理”等

房地产企业按规定开具不征税发票，需要注意的是并未产生增值税纳税义务，只需填报《增值税预缴税款表》，并按照相关规定预缴增值税。

但实际操作中在开具不征税发票后，在申报增值税时系统可能会提示异常错误，对于此提示可忽略并完成申报，但需要到办税大厅办理清卡解锁。

关于开具正式发票时原来的不征税发票是否需要向客户收回并开具红字发票?

对于该问题各地执行不一，例如福建厦门国税的答复：企业收到预收款，已开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，后续收到余款，应将原开具的增值税普通发票收回红冲，再开具全额的增值税普通发票或者增值税专用发票。

广东也回复：纳税义务发生后，房地产企业应收回预收房款时开具的增值税普通发票进行冲红并根据实际交易金额重新开具增值税发票，按规定进行纳税申报。

北京国税则回复：收到预收款时开具的本就是不征税的发票，无需收回。

Lawping认为，房地产企业开具不征税发票，只是为了提供收款凭据或者方便购房者办理各种手续，预收款开具不征税发票并不属于开具红字发票的范围（税总货便函[2017]127号：纳税人开具增值税普通发票后，如发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字发票的，应收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明），且在开具不征税发票时，并未产生增值税纳税义务，实质为收款凭据。因此不必冲销原已开具的不征税发票，可直接开具正式全额发票。

2、开一般收据方式

也有部分地区办理贷款等手续不需要开具税务发票，房开企业可以开具自制收据即可。后续开具正式发票时也更加简单，不必红冲，也避免了客户预付款发票丢失等麻烦。

六、超税负率预缴问题

以上案例中，如甲企业预测项目亏损，或者实际增值税税负率低于3%，就会造成预缴增值税大于后续清算增值税的后果。

极端情况下假设，全项目共税前收入2180，可扣除土地成本1635，可扣除建安成本等545（相应进项为45），则全项目清算增值税为(2180-1635)/1.09*0.09-45=0

而根据预缴规定，该项目取得2180收入，需要预缴增值税为2180/1.09*0.03=60，就会造成预缴大于实际税负的情况，且相应多交税款目前并无明确全额退税机制。

主要解决方案有：

1、提前开具正式发票。

根据规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

部分地产公司在收到预收款时采用提前开具正式发票的形式，以期提前触发增值税纳税义务时点，抵扣已有进项税额，达到不预缴增值税、以少交或不交增值税的目的。

比如某地曾规定，“先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，不预缴税款。”

但这种做法一是要取得当地税局的认同，很多税局并不认同这种做法可以免除预缴义务。

比如上例，开发商可以在预售阶段两次取得1090收入时，直接开具正式增值税发票，并抵扣对应土地成本和已取得进项后申报纳税，假如建安进项能按预售比例或超比例取得，则进销相抵后无需缴纳增值税。

其次，实操上，地产公司一套房产可能分次收款，而最后办证则需要开具一张增值税发票，前期如已开具正式发票，后期红冲数额会很巨大，也存在不被税局认可风险。

延伸阅读：房地产公司销售不动产增值税纳税义务发生时间？

2、申请增值税期末留抵税额退税。由于本次全面试行留抵退税制度，不再区分行业，只要增值税一般纳税人符合规定的条件，都可以申请退还增值税增量留抵税额。但申请退税须符合规定的条件，比如自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元，且允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%

也就是说，并不能100%的减少进项留抵的税款损失，而且即使能退，也有一定的资金占用成本。

比如上例，假设建安票形成的留抵45万符合退税政策，至多也只能退回45*0.6=27万，比按3%预缴的60少了33，如没有留抵退税新政，会形成永久性差异。而且以后即使可以100%退税，45和60间的15也是问题。

3、申请降低增值税预缴率或零预缴、不预缴。由于现行政策并不明确，难度很高。

你是否有更好的办法呢？

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